广州市将分区分策开展危旧房改造工作

xinwen.mobi · 发表于 2025-10-26 21:48:26

广州危旧房改造破局，分区分策探索城市更新路径
洪桥街道与小石街交界地带的“黉桥·小石集”项目现场，工人们正在忙碌，这个广州中心城区首个小连片危旧房“原拆原建”试点已全面完工，成为老城区高密度社区危旧房自主更新的样本。

广州，这座千年商都，正面临着城市发展中的共同课题：如何让大量老旧住房焕发新生？

根据最新数据，广州不少城镇住宅楼龄已超过20年，危旧房改造任务重、需求强。随着《广州市国土空间规划条例》将于2025年12月1日正式施行，一场以“分区分策”为核心理念的危旧房改造行动正在全面展开。

01 立法突破：规划条例引领改造新思路
《广州市国土空间规划条例》作为全国超大城市首部国土空间规划地方立法，将于2025年12月1日起施行。

该条例以立法形式明确了对危旧房采取原状维修、拆除重建、征收、腾退或置换等处置方式进行改造。

立法亮点在于，条例首次通过立法明确，为改善民生、增加公益设施或公共空间的危旧房改造，可以适当增加建筑面积。

这一规定为危旧房改造提供了更多的灵活性和可能性。

从“聚焦需求”到“拆解难题”，广州市规划和自然资源局连续出台七批173条惠企利民措施，探索推动“解决一类问题、受益一批企业、助力一个行业”的改造路径。

02 分类施策：多样化改造模式并进
广州在危旧房改造中不拘泥于单一模式，而是根据区域特点、房屋状况和居民需求，探索多种改造路径。

“原拆原建”模式在洪桥街道“黉桥·小石集”项目中得到成功实践。

该项目一共19栋建筑，多为上世纪60至80年代砖木结构，且多鉴定为C、D级危房。经与居民协商，17栋实施“原拆原建”，2栋进行微改造。

企业投入与居民参与相结合的模式是另一特色。在“黉桥·小石集”项目中，国企北秀公司出资改造公房并负责代管运营；成立自主更新委员会，搭建沟通议事平台，说服私房业主出资改造。

海珠区得胜岗片区则创新采用用地并宗改造的新路子。

该片区涉及直管公房、私房、国有无主地，通过土地并宗，不同权属的业主未来将复建回迁到一栋现代化住宅楼里，实现土地集约高效利用。

03 技术革新：模块化建造与清洁能源应用
在广州的危旧房改造中，技术创新成为提升工程质量和效率的重要手段。

“黉桥·小石集”项目应用了BMC钢结构模块化技术，56个建筑模块工厂预制、现场组装，大大缩短了工期。

同时，项目顶层安装137块光伏组件，年发电量达1.24万度，实现了清洁能源替代。

针对原2.7米窄巷的消防隐患，项目采用首层骑楼退距4米的设计，通过“7”字形中庭与通风井提升居住舒适度。

这些技术创新不仅解决了传统危旧房改造中的安全隐患，也为居民带来了更为舒适的生活环境。

04 资金筹措：多方共担的创新机制
资金问题是危旧房改造的核心难题，广州探索出了多元化的资金筹措机制。

花都区集群街2号居民楼作为广东首个业主自筹、原拆原建的危房改造项目，创造性提出“原拆原建、增加公服”的改造思路。

以“谁受益、谁出资”为原则，引导居民承担主要改造成本。

《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》支持住宅成套化改造、增设电梯、公共走廊、地下停车库等配套设施，允许适度增加建筑面积，地上建筑规模总增量最高可达30%。

越秀区“黉桥·小石集”项目则探索出“业主出一点、企业投一点、政府补一点”的多主体筹资模式。

在这一模式下，业主收获物业提质增值、企业取得投资收益空间、政府实现城市更新提速，形成了多方共赢的局面。

05 民生关切：从“有居”到“优居”的转变
广州危旧房改造不仅关注房屋安全，更注重居民生活质量的全面提升。

在海珠区得胜岗片区，改造将新建300多套保障性住房，为工薪收入群体提供市中心的好房子。

片区内直管公房的历史租户也得到了妥善安置，一期公房租户腾迁率已达99%。

配套设施全面提升是另一大亮点。得胜岗片区改造中，万松园小学将从18班增至24班，生均建筑面积从6.9平方米提高到10平方米。

穿行在片区中间的万松园路，将从单向一车道拓宽至双向四车道，大幅提升通行能力。

在“黉桥·小石集”项目首层，增设了约250平方米公共服务空间，设置社区共享门厅、广场及中心庭院，强化了社区的公共性和友好性。

06 政策支持：制度保障为改造护航
广州危旧房改造工作的顺利推进，离不开强有力的政策支持。

《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》提出，危旧房采取拆除翻建方式实施改造提升无需办理供地手续。

这一政策大大简化了改造流程，提高了改造效率。

同时，满足对非成套住宅进行成套化改造或增加必要公共服务设施的前提下可适度增加建筑面积。

在保障公共利益并妥善考虑相邻关系人利益的前提下，可按不低于现状水平控制建筑间距等支持性政策。

这些政策为解决危旧房改造中的实际困难提供了有力支持，为改造工作扫清了制度障碍。

走在越秀区洪桥街道的“黉桥·小石集”，红砖灰瓦间点缀着岭南元素，建筑多层退台设计营造出丰富的公共空间和立体绿化。

谁能想到这里不久前还是建于上世纪60至80年代的砖木结构危房区？

从花都区集群街2号的业主自筹改造，到海珠区得胜岗片区的土地并宗创新，广州的危旧房改造实践已入选住建部办公厅印发的《实施城市更新行动可复制经验做法清单》，走向全国。

这些散落在城市各处的改造项目，正悄然改变着广州的城市肌理，为这座千年商都注入新的活力。

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